マンション管理市場の未来を探る：日本社会のミニマム版から学ぶ進化の道
現在、日本のマンション管理市場は多くの課題に直面しています。居住者の高齢化、建物の老朽化、人材不足という3つの主要な問題に加え、人件費と物価の上昇、管理組合の収支悪化が深刻化しています。これらの状況を鑑みると、マンション管理市場の将来に悲観的になることもあり得ます。しかし、持続的な成長を目指すマンション管理業界には、複数の戦略を組み合わせて実行することにより、大いに成長の機会が存在すると言えます。
(株)矢野経済研究所（2024年4月8日付）※によると、マンション管理費市場及び共用部修繕工事市場ともに中長期的に成長継続の見通しがあると発表しています。
※出典：(株)矢野経済研究所「マンション管理市場に関する調査を実施（2024年）」
https://www.dreamnews.jp/press/0000296649/
このブログでは、矢野経済研究所が発表した内容を基に、マンション管理市場の課題について分析してみます。
国の統計によれば、日本の総人口に占める高齢者（65歳以上）の割合は2023年時点で約31%※に達し、将来も増加傾向が続くと予測されています。この高齢化現象はマンション居住者の年齢層でも同様で、居住環境のバリアフリー化や共用部分・施設の緊急対応システムの充実など、さまざまなニーズの増加につながっています。
※出典：厚生労働白書「近年の社会経済の変化と家計の動向－人口構造等の変化」
https://www.mhlw.go.jp/wp/hakusyo/kousei/08/dl/04.pdf
建物の老朽化については、国土交通省の報告によれば、築30年以上のマンションが全体の約30%を占めており、これがメンテナンス費用の増加や大規模修繕の必要性を高めています。耐震性やエネルギー効率を考慮した場合、老朽化した建物の更新や改修が急務となっています。
※出典：国土交通省「マンション政策の現状と課題」
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001315032.pdf
人材不足は、特に専門性が求められるマンション管理現場で顕著に見られます。マンション管理士の資格を持つ者は、毎年約1000名の新規合格者が出ることで一定の増加が見込まれていますが、実際にマンション管理組合のサポート業務を行い、現場で本格的に活躍している専門家は依然として不足しており※、このギャップが大きな課題となっています。さらに、管理業務の複雑化に伴い、高度な知識と技術を持った人材の需要も増しています。
※出典：公益財団法人マンション管理センタ－「マンション管理士の業務についてのアンケート調査結果の概要」
https://www.mankan.org./pdf/chosa02.pdf
人件費の上昇は、労働市場全体での賃金上昇圧力に起因しています。経済産業省の調査※によると、ビジネスサービス業の平均賃金は年々上昇しており、マンション管理業界もこの傾向から外れていません。加えて、専門的な技能を必要とする人材の不足が賃金上昇の一因となっています。
※出典：経済産業政策局「人材」について
https://www.meti.go.jp/shingikai/sankoshin/shin_kijiku/pdf/014_03_00.pdf
大規模修繕工事のコスト管理と効果的な戦略
このように管理組合の収支悪化は、人件費の上昇やメンテナンス及び修繕費用の増加が主要な原因となっています。特に、大規模修繕にかかる費用は、長期にわたる積立が必要であるため、これらのコストの増加が管理組合の財政に大きな影響を与えています。管理組合が負担する主な費用は、①管理業務委託費、②共用部分の火災保険料、③大規模修繕工事の費用です。これらの費用は上昇傾向ですから管理組合の収支悪化の大きな要因となります。管理組合はこれらを管理会社任せにせず、自ら適正な内容と費用を目指して管理組合活動を進めることが大切です。
これらの課題に取り組むためには、政府や関係省庁、業界関係者が長期的な視野で戦略を策定し、具体的な解決策を実行に移す必要があります。技術革新の利用、業界全体の人材育成、そして適切な資金配分が、これらの問題の解決には欠かせません。また、管理組合、つまり住民ひとりひとりも、問題を人ごとではなく自分ごととして捉え、課題解決に向けて積極的に関わっていくことが重要です。
居住者の高齢化に適応するためには
高齢者に優しいマンションの住環境を提供することが必要です。これにはバリアフリー化やユニバーサルデザインの推進、緊急時や災害時の対応体制の整備が含まれます。さらに、コミュニティの形成を促進することで、高齢者が孤立することなく、安心して生活できる環境を創出することが重要です。
建物の老朽化に対処するために
定期的なメンテナンスと効率的な修繕計画が不可欠です。早期に問題を発見し対処することで、大規模な修繕が必要になる前に予防措置を講じ、長期にわたるコスト削減に繋げることができます。加えて、持続可能な建材の使用やエネルギー効率が高い設備への更新も、重要な要素です。
人材不足の解消には
魅力的な労働条件の提供と職場環境の改善が求められます。専門知識を有する人材の育成と確保に焦点を当てる必要があります。未経験者を迅速に一定のスキルレベルにまで育て上げるための「具体的なステップを含む進捗が可視化されたプログラム」の開発や、個々の企業に限らず業界全体で利用できる研修施設の運営が急務です。また、業務の効率化を目指した技術の導入も重要です。例えば、IoTやAIを用いた遠隔監視システムを導入することが考えられます。これにより、人手不足の状況下でも業務を効率的に遂行できるようになります。省力化によりコストダウンも期待できます。
管理組合の収支悪化に対処するために
収入の増加と支出の削減という両方のアプローチが必要です。収入面では、適正な管理費の設定や新しいサービスの提供を通じて収益源を多様化することが考えられます。支出面においては、コスト意識を持った運営と透明性の高い会計処理を行い、居住者の信頼を獲得しつつ無駄な支出を減らすことが重要となります。住民だけでこれらを進めることはハードルが高いため、マンション管理士などの専門家のサポートを受けながら進めることも重要です。
大規模修繕工事とマンション管理の未来展望
今後、マンション管理に関する問題は多岐にわたり、社会問題としての顕在化が進んでいます。これらの問題は、今後さらに深刻化する可能性が高いでしょう。
不安を抱く方もいるでしょうが、見方を変えると「未来は明るい！」とも言えます。
問題が大きいということは、そこにビジネスチャンスがあることを意味します。したがって、既存事業者だけでなく、新規事業者の参入が増える可能性も大いにあるのです。矢野経済研究所の発表にもあるように、管理費市場や共用部修繕工事市場は拡大傾向にあります。これは事業者にとってとても魅力的な市場と言えるのです。これまで専門知識や豊富な経験を持つ人材に大きく依存してきたマンション管理業界も、今後はシステム化の波が加速し、オートメーション化の流れに乗って、新たに参入する事業者の数が増加すると予想されます。
少々私見が強いかもしれませんが、このような将来像もあることをご理解いただければ幸いです。
管理組合理事のなりて不足
多くの住民がマンションの管理運営に積極的に参加しない傾向は、今後さらに進むと思われます。それに伴い、現在管理会社が推進している第三者管理者方式だけでなく、他の新しい方法も開発されるでしょう。将来的には、新規事業者も参入し、業界の透明性と適正管理を高める再編が期待されます。これにより、既存の事業者も新たな刺激を受け、競争原理による業界の最適化が促進されるでしょう。
これらは、結果的に管理組合にとってもメリットが大きいことになります。
これらの施策が総合的に実現されれば、マンション管理市場は現在直面している課題を克服し、持続可能な成長を遂げることができるでしょう。業界内外の競争と協力、新技術の積極的な導入が、成功の鍵となります。
「未来は明るい！」と、多いに期待をしていきましょう。
