大規模修繕工事を実施する意味とは？
マンションの大規模修繕工事は、十数年おき（12～15年程度）に実施されます。そのために区分所有者は毎月管理費の他に修繕積立金を管理組合に納入しています。この大規模修繕工事は管理組合にとって非常に重要なものであり、以下のような意味を持ちます。
建物の資産価値維持・向上：大規模修繕工事は、経年とともに進む建物の老朽化に対応し、安全性や機能性を保つために行われます。これにより建物の寿命が延び、居住者の生活品質が保たれると共に、建物の資産価値が維持・向上されることにつながります。
日常生活の安全性の確保：老朽化した建物や設備を修繕することで、居住者の安全を確保することができます。特に地震や暴風雨などの自然災害に強い建物や設備を維持することは非常に重要です。それ以外にも、外壁タイルの落下、屋上や外壁他開口部からの雨漏り、給排水管路の漏水、共用階段・廊下での転倒など、マンション内にはたくさんのリスクが潜んでいるので、その未然対策も大規模修繕工事の目的の一つです。
コミュニティの維持：大規模修繕工事では、マンションの共用部分を修繕することで、居住者間のコミュニティを良好に保つ効果があります。見栄えが良くなり、居住者たちが気持ち良く過ごすことができる生活空間となります。また機能的な共用スペース（エントランス、集会室、各共用施設等）は、居住者の満足度を高め、集い、会話し、緩やかなコミュニティ形成に役立ちます。
経済的負担：大規模修繕工事の工事費は、数千万円～数億円もの高額な費用がかかるため、管理組合は修繕積立金の計画的な貯蓄や、適切な施工業者の選定が必要になります。工事のコストを適切に抑えることは、各区分所有者にとっての経済的負担の軽減につながります。一方で施工品質も低下しないように、一定品質の工事実施となる業者選定としなければなりません。
管理組合の責任と役割：上記のように重要な意味を持つ大規模修繕工事の計画や実施は、管理組合にとって、ただの物理的な建物維持管理を超えて、①建物の資産価値を維持向上させ、②居住者の安全と満足（住みやすさ）を確保するための重要な業務となります。
管理組合が自ら大規模修繕工事をする難しさ
そんな大規模修繕工事を、管理組合が自分たちで進めることは、とても難しく大変なものなのです。理由は、管理組合は大規模修繕工事において、様々な困難に直面する可能性があるからです。具体的には以下のような問題が考えられます
適切な業者選定の困難さ：管理組合が自ら施工業者を選ぶ場合、管理組合は十分な情報や専門知識を持っていないと、適切な業者を見つけることが難しくなります。多くの業者の中から最適な選択をするには、多くの時間と労力が必要です。
見積もりの比較困難：複数の業者から個別に見積もりを取得する場合、その比較・分析は非常に時間がかかり、専門的な知識が必要になることがあります。また、その中から選んだ見積もりが適正なのかの判断も難しいです。
高コストリスク：適切な比較検討が行われない場合、不必要に高額な工事費用を支払うリスクがあります。また、談合による見積もりの高騰の可能性も考慮する必要があります。
施工業者の倒産リスク：大変な思いをして選んだ業者が工事中に倒産してしまったら、工事はストップして、管理組合は工事再開・完了のために、様々な費用負担を強いられます。残りの工事を引き継ぐ代替履行業者の選択も難しいです。
工事の品質保証：業者選定に十分な知識や経験がないと、工事の品質に問題が生じる可能性もあります。また、万が一のトラブル発生時の対応も難しくなることがあります。工事後に施工ミスや瑕疵・不具合が発生するリスクもあります。
管理組合の負担増加：管理組合のメンバー自身がすべての手続きを行う必要があり、これには大きな時間と労力が必要となり、管理組合のメンバーの精神的、体力的負担が増加します。
これらの問題は、特に小規模な管理組合や専門的な知識が不足している住民が多い管理組合の場合に顕著になります。
管理組合が自分たちだけで「施工業者選び」をもっと簡単にできる方法とは！？
ずばりお答えします！
「複数業者の一括見積もりサービス」を利用することで、これらの問題を軽減し、スムーズで効率的な工事進行を支援することができます。その中でも２０２４年1月１６日にリリースされた(株)MRCが提供するサイト「ニューサツ」をお薦めします。
「ニューサツ」のプレスリリース内容
【大規模修繕工事を簡単に】工事会社を一括で見積取得・比較ができるサイト『ニューサツ』をリリースhttps://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000008.000100278.html
（以下は「ニューサツ」の概要より抜粋）
このサービスは、大規模修繕工事において、最適な業者選定とコスト削減（一定の工事品質も提供）をサポートすることを目的としています。
「ニューサツ」を通じて、管理組合は修繕工事の見積もりを複数の業者から入手し、比較することができます。このプロセスは公平で透明性が高く、工事のコストを抑えることが可能です。また、工事の適切な時期や発注方法、相談相手の選び方など、修繕工事に関する様々なポイントも提供しています。
「ニューサツ」は、マンションの大規模修繕工事に特化したサービスで、管理組合の負担を軽減することを目的としています。このサービスの特徴としては以下の点が挙げられます。
一括見積もり取得と比較：「ニューサツ」では、登録されている複数の工事会社から、条件に合った会社をピックアップし、それらの会社から同時に見積もりを取得することが可能です。これにより、管理組合は複数の見積もりを比較して、最適な業者を選定することができます。
談合や不適切コンサル等の不正防止：見積もりに参加する施工業者は一般医非公開となっており、これにより談合等による見積金額の引き上げや不適切コンサルや管理会社のバックマージンを防ぐことができ、管理組合のお金が不正にかすめ取られないようにします。
履行（りこう）保証保険：「ニューサツ」では、管理組合は施工業者が「履行保証保険」に加入することを選択できます。これにより、もし工事中に施工業者が倒産するような事態が発生しても、工事が中断されるリスクを軽減できます。また、「ニューサツ」にラインナップされている施工業者は、この履行保証保険の保険会社による経営状況の審査手続きで合格となっていますので、さらに安心です。
当センターはさらに、工事後の施工ミス、瑕疵・不具合の補修費用が保険金で支払われる「瑕疵保険」への加入も忘れずにリクエストすることをお薦めします。（本来は施工業者が責任をもって補修すべきですが、瑕疵を認めない、費用負担ができず補修対応してくれない、すでに業者が倒産しているなどが発生する可能性があります。そこで瑕疵保険ではそれらリスクに備えることができます。）
コスト面の利点：「ニューサツ」の利用にあたって、管理組合の登録料や月額料金は無料です。一般の施工業者紹介サービスでは、この費用面が非常にあいまいになっているケースが多々あります。「ニューサツ」や、それ以外のサービスを利用する前には、管理組合は費用条件に関し、サービス会社から書面・資料による説明を受けることをお薦めします。
一級建築士による相談サポート：「ニューサツ」では、大規模修繕工事に関する疑問や不安について、一級建築士に相談することが可能です。
このように、ニューサツは管理組合が大規模修繕工事を進める際に、コスト削減、適切な業者選定、一定品質の工事の提供、そしてリスク管理の面で大きな支援を提供できるのです。
今回の「ニューサツ」一括見積もりサービスを利用する場合のメリットを今一度当センターが、以下に整理しました。
複数の業者から見積もりを簡単に入手できる：「ニューサツ」一括見積もりサービスを利用すると、管理組合は複数の施工業者から簡単に見積もりを取得できます。これにより、管理組合は「時間と労力を大幅に節約」できます。
コストの比較と削減：複数の見積もりを比較することで、「コストの最適化」が可能になります。「適切な価格で高品質なサービスを選択」することが容易になります。
透明性の向上：複数の業者が提出する見積もりを比較することで、「価格設定の透明性」が高まります。これにより、適正価格での契約が期待できます。
談合防止：一括見積もりサービスを通じて業者を選定することで、談合等による価格操作のリスクを減らすことができます。
専門家によるサポート：一括見積もりサービスを提供する企業は、修繕工事の専門家であるMRCがサポートを提供しており、管理組合は適切なアドバイスを受けることができます。
手間と時間の節約：管理組合が自力で業者を探し、見積もりを依頼する手間が省けます。これにより、他の管理組合運営業務に注力できるようになります。
工事の品質保証：信頼できる「ニューサツ」一括見積もりサービスを利用すると、質の高い施工業者を選ぶことが容易になります。これにより、工事の品質が保証されます。
これらのメリットにより、管理組合は大規模修繕工事をより効率的かつ経済的に進めることが可能になります。
大規模修繕工事を成功させるため、大切なステップは忘れずに！
大規模修繕工事で「ニューサツ」サービスを使用して進める場合でも、以下のステップは重要で欠かせません。管理組合は各ステップを理解し、適切に実施することで、大規模修繕工事を成功させることができます。
このプロセスは専門的な知識と経験を要するため、ニューサツ又は(株)MRCの支援を受けて進めることも必要です。
建物調査と劣化診断の実施：大規模修繕工事を進める前に、建物がどれくらい劣化しているのか、いつごろ大規模修繕工事をすれば良いのか、現状を正確に把握するために建物調査と劣化診断をすることが必要です。これには専門的な知識や機器が必要になる場合があります。これは、ニューサツや(株)MRCに相談し、進めることをお薦めします。
総会の開催と決議：大規模修繕工事の実施には、管理組合の総会における決議が必要です。総会では、工事の内容や予算などを検討し、合意を得ます。工事実施が定期総会のタイミングに合わない場合は、別途臨時総会を開催することになります。総会には十分な準備が必要となりますので、2か月程度は準備期間があると望ましいです。（次の住民説明会の準備を含めて進めましょう）
住民説明会の開催：総会の後、工事着工までの間、施工業者と協力して、工事の内容、スケジュールなどについて住民に説明し、理解と合意を得るために説明会を開催します。特に、工事によって住民のどんな影響があるのか、どんな協力をしてほしいのか、など細かいこと・具体的なことを説明します。住民からは、それに伴い様々な質問や依頼事項が出てきますので、一つ一つ丁寧に対応することが工事をスムーズに進めるポイントになります。
長期修繕計画の作成（大規模修繕工事の完了後）：大規模修繕工事の実施した後に、これから先の具体的な修繕計画と予算を策定します。この段階では、必要な修繕の範囲、優先順位、予算の配分などを検討します。これは、工事前の長期修繕計画を刷新するものとなりますから、管理計画認定制度で求められる内容に即して、できれば30年計画で、適正なコストを組み込んで作成してください。
今回は、一括見積もりの新サービス「ニューサツ」をご紹介しました。
このサービスにもありました「履行保証保険」と「瑕疵保険」は、当センターが大規模修繕工事の管理組合リスク対策のために、施工業者に加入してもらうべき保険制度として推奨しています。
管理組合の皆さんは、施工業者を選ぶ入札参加条件や今回の「ニューサツ」で、「施工業者は両保険へ加入すること」とリクエストしましょう。
