安い工事費だけで決めてはいけない！
マンションの大規模修繕工事は、数千万円～数億円という大きなお金を使うもので、管理組合にとって非常に重要なプロジェクトです。その業者選びは、工事の成功を左右します。ここでは、「業者選びの注意すべきポイント」を具体的に説明します。
まず一番に気をつけたいのは、「工事費の安さだけで業者を選ばない」ことです。管理組合が安い工事費に魅力を感じるのは当然ですが、例えば、昨今流行っている「下請け工事をしている業者を使って工事費を抑えること」です。これは一見コストを抑えかつ下請け業者の一定品質の技術力も期待できて、良いアイデアと思いがちです。しかし、リスクも伴いますので十分注意してください。売上規模が小さい、資本金が少ない、経営が安定していないなど、下請け業者の安さの裏には隠れた問題がある場合が多いものです。工事の途中で業者が倒産してしまうと、工事が中断され、結果的に管理組合に工事再開から完了に関する様々な追加費用が発生し、経済的な損失を被る可能性があるのです。
下請け工事を多くしている業者は、総売上高に対して元請け工事の売上高比率が低いです。このような元請け比率が低い業者は、大手修繕工事業者や、管理組合から大規模修繕工事を受注する管理会社から工事を下請けしている比率が高いことが多いです。その結果、経営状況は比較的安定しており、技術力も大手修繕工事業者や管理会社から認められており一定の評価はできます。これは業者選びのポイントである「信頼性」と「技術力」においてはメリットとなるでしょう。
しかし注意すべきは、そのような業者が管理組合と責任施工方式（計画～工事、現場監理までを全て業者が行う方式）をする場合です。管理組合とのコミュニケーション能力や工事内容等の提案力、臨機応変に対応する能力において、元請け比率が高い業者に比べて劣っている可能性があります。これは「対応力」の観点から見たときの大きなデメリットとなります。
したがって、管理組合が下請け業者に直接工事発注するために業者選びをする際には、業者のコミュニケーション能力や提案力、臨機応変性についてもきちんと確認することが必要です。しかし、管理組合がそれらをすることは非常に難しいですね。そこで、スポットで専門家に「業者選びのサポートを委託」することをおススメします。
次に、会社規模が大きい業者や創業何十年と歴史がある業者だからといって無条件に信頼してはいけません。しっかりと調査することが必要です。どんなに大きな企業でも、粉飾決算やコンプライアンス違反など、一見安定した経営状況に見えていても、いつ経営が悪化するかわからないリスクがあります。また、ブラック企業かもしれないという疑念もあります。従業員の待遇や労働環境、企業の倫理性が悪い場合、だんだんと有能な社員が離職していき、管理組合が期待している質の高い工事は期待ができません。また、管理組合への対応や、工事完了後のアフターサービスも社員のモチベーションが低くなると、質が下がってしまいます。
このように、業者選びの大きなポイントは、「信頼性」、「技術力」、「対応力」の3つです。「信頼性」は、経営状態や過去の実績、口コミ、工事実績のある管理組合を紹介してもらうなどで調べることができます。「技術力」は、過去の工事例や提案力、技術的な質問に対する回答などの様子で判断できます。「対応力」は、問い合わせのやり取りや打ち合わせの際の対応を見て評価します。これらをバランスよく考えながら、最適な業者を選ぶことが重要です。
このように業者選びは難しい作業ですが、失敗しないためには、工事費の安さだけでなく、各業者の「信頼性」、「技術力」、「対応力」をじっくりと比較検討することが大切です。
管理組合が業者選びで失敗しないためには！
下請け業者、大手修繕業者、創業年数のある業者など、どれにもリスクは存在するのです。そのリスクを確認して、最適な業者選びを管理組合が進めることは、住民の中に業界に詳しい専門家がいるなど、特殊な管理組合でないと難しいでしょう。そこでおススメするのが「設計監理方式」です。知識がない管理組合が、修繕工事のノウハウの高い一級建築士事務所を味方につけて進めることができる方法として最も理想的です。これにより、業者選びだけではなく、専門的な視点での設計（工事計画）や現場監理が可能になり、品質の高い大規模修繕工事を進めることができます。
一方で、設計監理方式も完全な解決策とは言えません。まず、コスト面での負担が増える可能性があります。一級建築士事務所の設計監理業務委託費が必要になり、全体のコストが増加する可能性があります。実際には、管理組合の味方として一級建築士事務所を起用することで、本当に必要な工事のみに限定して工事発注することで、余分な工事費を削減することができて設計監理業務費分は吸収できる可能性が高いです。
次の課題は、一級建築士事務所による設計監理業務が適切に行われているか、管理組合が判断できない場合があります。管理組合には専門知識がないため、リスクがあります。
その代表的なリスクが「不適切コンサルの存在」です。業者選びの際に特定の業者が選ばれるように裏で仕組みを作り、その業者が選ばれるように働きかけを行い、その後に選ばれた業者から高額のバックマージンを受け取るというものです。工事費の10～20％ものバックマージンもあるようです。また、これらは巧みに仕組まれているため、管理組合だけでなく、専門家でも見抜くことは難しいと言われています。解決策は「排除」するしかありません。不適切コンサルを排除するだけで、管理組合は無駄に10～20％を払わずにすむのです。
このような理由から、設計監理方式を採用する場合は、そのメリットとデメリットを理解し、事前に準備や対策をすることが重要です。
また、管理組合が「不適切コンサル」を把握することができないのに「排除」することは難しいでしょう。そこで業者選びにおいては、さらなる安全策として「セカンドオピニオン」を取り入れることをおススメします。セカンドオピニオンとは、医療関係でよく聞かれる言葉ですね。一つの医療機関だけではなく、他の医療機関にも検査や診療をしてもらうというものです。大規模修繕工事でも、第三者的な立場の専門家に管理組合が意見や評価を求めることを言います。この場合、設計監理業務を委託した一級建築士事務所の判断に加えて、セカンドオピニオンとして業務を行っている会社にもチェックしてもらうことになります。
このセカンドオピニオンにより、適切な業者が選ばれる可能性が高まります。また、不適切なコンサルについても、その早期発見と対策が可能となります。しかし、ここでも重要なのは、「信頼できるセカンドオピニオン」を見つけることです。そのためには、その会社の評判、過去の実績、専門性などを確認することが必要です。
このように、設計監理方式を利用する場合でも、さまざまな角度からリスク管理を行うことが重要です。それは管理組合が「万全の大規模修繕工事」を行うことにつながるのです。
ここで、セカンドオピニオンとして、信頼性の高い会社を3つ紹介します。
さくら事務所 https://www.sakurajimusyo.com/
中立公平な立場のホームインスペクションを立ち上げ、今や業界実績NO.１の会社です。消費者側（発注者、購入者等）の味方となり、建築業者や修繕業者等のプロたちがしっかり業務を行っているかをチェックする業務を業界初でスタートした先駆者です。大規模修繕の業務チェックも行ってくれます。
メルすみごこち事務所 https://e-sumigokochi.com/
マンション管理士事務所として、管理組合運営、建物･設備修繕、防火管理を中心に管理組合をサポートする会社です。「大規模修繕のご意見番」として、セカンドオピニオンとして、業者・一級建築士事務所の業務チェック、業者選びサポートを積極的に行っています。
シーアイピー https://www.cip.co.jp/
マンション管理、大規模修繕工事、理事会運営の三本柱を軸として1000以上の管理組合をサポートしてきた会社です。「管理会社主導の流れ」から「管理組合主導の正しい流れ」へ向けて管理組合に寄り添ってくれます。
これらの会社はそれぞれに特色がありますが、共通しているのは〈「誠実性」「透明性」「志の高さ」を持って管理組合等を守る〉です。彼らのサポートを受けることで、管理組合はより適切な判断を下すことができます。ただし、実際にセカンドオピニオンを決める際には、管理組合は具体的なニーズや予算を率直に相談して適切な会社を選ぶことが重要です。まずは、これらの会社に無料相談で話しを聞いてみましょう。
最後にもう一つのテクニックをご紹介しますね。設計監理業務を行う一級建築士事務所を選ぶ際に、建通新聞などの業界専門誌に公募情報を掲載し、広く公平に入札方式により選ぶことが重要です。その際に、不適切コンサルを排除するテクニックとして、設計監理業務の業務内容に「一級建築士事務所は業者選びのサポート業務は無しとする。」と記載することをおススメします。これにより不適切コンサルは業者選びで影響力が無くなるため、結果として、管理組合に選ばれた業者は不適切コンサルにバックマージンを支払う必要はなくなり、不適切コンサルを排除することが期待できます。
その代わり管理組合だけで業者選びは難しいでしょうから、大規模修繕工事に詳しいマンション管理士にサポートを依頼すると良いでしょう。さらに、業者選びを前記のセカンドオピニオン会社にスポットで委託することも一つの手段となります。これらの対策により、業者選びの公平性と適切性を保つことができます。
このように管理組合が大規模修繕工事で業者を選ぶ時は、多くの注意点が存在します。しかし、適切な対策、そして信頼できる専門家の協力により、より良い選択を行うことが可能です。これが最終的にマンションの資産価値を保ち、住民全員の利益に繋がるのではないでしょうか。
