こんにちは！渋谷に事務所を構える渋谷貴博です。
私はマンション業界に35年以上携わり、さいたま市の812戸マンションで修繕委員、副理事長、理事長も歴任してきました。これまでの実体験をもとに、マンション管理組合の皆さまへ「大規模修繕工事」に関する実務的な知識と最新情報をわかりやすくお届けします。
マンションの大規模修繕工事は、資産価値の維持と建物寿命の延命に欠かせない重要事業です。しかし数千万円から億単位に及ぶ高額費用、12年～15年に一度という実施頻度の少なさ、理事や組合員の専門知識不足などから、工事進行に不安を抱える管理組合も少なくありません。こうした中で、第三者として管理組合の立場に立ちサポートしてくれるのが大規模修繕工事の「コンサルタント（設計監理事務所等）」です。
さらに現在では、施工業者による談合問題が大きな社会問題となっており、透明性のある施工業者選定、積算の適正化、履行保証保険の活用など、コンサルタントの役割は以前にも増して重要性を増しています。本記事では、大規模修繕工事におけるコンサルタントの役割、信頼できる選び方、施工業者の談合リスク回避策までを最新情報も交えて詳しく解説します。
大規模修繕工事におけるコンサルタントの重要な役割を徹底解説
大規模修繕工事コンサルタントは、工事自体を施工するわけではなく、設計・積算・施工業者選定・工事監理・完成検査などの工程全体を統括管理する専門家です。まずコンサルタントは、マンションの劣化状況を的確に把握するため建物診断を行います。外壁のひび割れ、タイル浮き、屋上防水層の劣化、鉄筋コンクリートの中性化、配管の腐食などを専門知識に基づいて診断し、必要な修繕項目を抽出します。大規模修繕工事は画一的なパッケージではなく、マンションごとの個別性が高いため、この診断の精度が工事費用・品質を左右します。沿岸部では塩害対策、築30年以上のマンションでは給排水管更新工事も重要な検討項目となります。
次に、診断結果に基づく修繕設計を行い、適正な積算業務を実施します。積算では必要材料・数量・作業工程・工期を積み上げ、工事内訳書（内訳明細書）を作成します。この積算価格が施工業者の見積金額と比較する「ものさし」となり、不当な高値請求や、逆に品質低下を招く安値受注の防止に直結します。積算の有無で大規模修繕工事費用の妥当性は大きく変わるため、専門的な積算能力があるかはコンサルタント選定時の重要評価軸です。
さらに、施工業者選定においては入札または相見積もり方式を採用し、価格だけでなく施工実績・施工体制・保証制度加入状況なども加味した総合評価を行います。コンサルタントが作成する施工業者比較表は、理事会が談合のリスクを排除しつつ公平に業者を選定するための重要資料となります。大規模修繕工事でよくあるのが、施工業者が水面下で価格調整を行う談合です。コンサルタントはこの「見えないリスク」を排除する監視役でもあります。
工事開始後もコンサルタントは現場管理を担います。設計図書通りの施工が行われているか、材料品質・施工手順の適正性、納期順守などを現場で定期確認します。問題が発生した場合も早期是正を主導し、住民や理事会に状況を報告します。竣工時には完了検査・報告書作成を行い、大規模修繕工事が契約通り完了したことを証明します。まさにコンサルタントは、管理組合に代わって技術的かつ客観的に全行程を監督する「技術的代理人」なのです。
大規模修繕工事で失敗しないコンサルタントの選び方と談合防止策
大規模修繕工事におけるコンサルタント選定は非常に重要ですが、残念ながら中には施工業者と癒着したコンサルタントや、技術不足の事務所も存在します。まず絶対条件として、管理会社や施工業者と利害関係のない「独立系コンサルタント」を選ぶべきです。管理会社紹介や業者系列のコンサルタントは、事前に施工業者が内定しているケースが多く、談合リスクが高まります。これを避けるには、建通新聞やマンション管理新聞など専門媒体に公募し、複数事務所から提案を集める「公募型選定方式」が最も透明性が高く、談合防止に有効です。
さらに担当者の資格確認も重要です。一級建築士資格を持つ技術者が社内常勤している一級建築士事務所が望ましく、外部委託による「名義貸し建築士」に依存する事務所は避けるべきです。外注型コンサルタントでは①品質管理責任が不明確、②トラブル発生時に責任逃れの温床、③中間マージンの発生による費用増大という3つの深刻なリスクが生じます。特に費用面では、安価な設計監理報酬を提示しつつ、裏で施工業者から紹介料（キックバック）を受け取る悪質ビジネスモデルも存在します。大規模修繕工事の談合構造の多くがここに起因しています。
また最新の履行保証保険・瑕疵保険制度・補助金制度などの知識を十分持っていることも優良コンサルタントの条件です。施工業者倒産リスクに備える履行保証保険は今や必須制度となりつつあります。「制度には詳しくありません」と語る技術偏重型コンサルタントは選定候補から外すべきです。談合防止策としても、入札要項の明文化・施工条件の事前開示・施工業者情報開示など、具体策を提案できるか否かが力量を見極める判断材料になります。精神論や抽象論に終始するコンサルタントは避けましょう。
大規模修繕工事は施工業者の善し悪し以前に「コンサルタント選定が成否の８割を決める」とも言われます。コンサルタントが中立・独立・専門的知見を備えていれば、談合排除・費用妥当性確保・品質管理・資産価値維持が確実に実現できます。複数社からの相見積もりを実施し、安易な紹介選定ではなく、冷静で情報に裏付けられた選定を心がけましょう。住民の資産と暮らしを守るため、管理組合は「正しい情報収集」「透明性の高い選定プロセス」を徹底することが、大規模修繕工事成功の最大のポイントです。
