こんにちは！事務所が渋谷にある、渋谷貴博です。
私は35年間マンション業界で働いてきました。またプライベートでは、マンション（埼玉県さいたま市・総戸数812戸）に住んで、修繕委員、副理事長、理事長経験があります。そんな私が管理組合役員の皆さまの役に立つ情報を発信します。
※私が過去に配信したブログは以下からご覧いただけます。
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マンションの大規模修繕工事は、建物の機能や美観を維持し、住民の安全で快適な生活を守るために欠かせない重要な取り組みです。しかし、管理組合の多くはこのような大規模な工事に初めて直面し、どう進めたらよいのか、どこに相談すればいいのか、誰を信用すればいいのか、戸惑いを感じているのが実情ではないでしょうか。数千万円から億単位に及ぶ修繕費用、談合やなりすまし問題、手抜き工事といったリスク、住民の合意形成の難しさなど、理事会にのしかかる課題は決して軽くありません。
こうしたなかで、注目されているのが「修繕コンサルタント（設計監理者）」の導入です。これは、大規模修繕工事の設計、見積比較、業者選定、施工監理などを中立的な立場で一貫してサポートしてくれる専門家であり、近年では多くの管理組合がコンサル導入を前提とした修繕計画を進めています。この記事では、修繕コンサルを導入することの具体的なメリット、選び方のポイント、報酬体系、さらには実際の成功事例を通して、なぜ今、修繕コンサルが必要なのかを掘り下げて解説していきます。
談合排除と費用適正化を実現する修繕コンサルの実力
大規模修繕工事では、管理会社から紹介された数社だけで業者選定を行う「クローズドな入札」が主流だった時代が長く続いてきました。この場合、複数の業者から見積もりを取ったとしても、その裏で価格や仕様を調整し合う談合が行われていたり、そもそも最初から特定の業者に発注する前提で動いていたりと、公平性や透明性に欠けるケースが少なくありません。その結果、相場よりも高額な工事費が提示され、実質的には管理組合が損をしているという実態が各地で報告されています。
こうした背景から、第三者の専門家として修繕コンサルを導入する管理組合が増加しています。修繕コンサルは、まず建物の劣化診断からスタートし、その結果に基づいて設計図面や工事仕様書を作成します。仕様が確定した段階で、複数の施工業者に対して公平な条件での入札（相見積もり）を実施するため、談合の余地を排除し、純粋な競争によって価格が適正化されます。
また、仕様書や見積書は、素人には非常に分かりづらい専門用語と数字の羅列です。例えば「防水層：ウレタン通気緩衝工法、二層目厚3mm」などと言われても、それがどの程度の耐久性を持つのか、金額が妥当なのかを判断するのは困難です。修繕コンサルはこうした技術的な内容を住民向けにわかりやすく翻訳し、理事会が納得のうえで意思決定できるよう支援してくれます。
さらに、施工業者が提出した見積書には「予備費」や「仮設費用」などの名目で不明瞭な金額が含まれていることも多く、コンサルの存在がこうした曖昧な費用のチェック役としても機能します。必要以上に高額な仮設足場費用や、過剰な塗装工程、過剰品質の防水仕様などを発見し、不要な支出を抑えることで、トータルの工事費を何百万円～何千万円単位で圧縮することも可能です。
さらに、工事が始まってからも、修繕コンサルは現場に定期的に立ち会い、工事の進捗や品質が設計どおりかを監視します。外壁の下地処理が省略されていないか、塗装の厚みが仕様を満たしているか、シーリング材の耐久性が説明通りかといった点まで厳しく確認し、管理組合の立場で施工業者に是正を求めることができる存在として機能します。これにより、コストの削減だけでなく、工事完了後の瑕疵、不具合を未然に防止してくれます。将来の管理組合の負のコスト削減にも貢献してくれるのです。
このように、修繕コンサルの存在は、工事の品質・費用・安全性すべての面において、理事会や管理組合にとって非常に心強い“第三の目”として作用します。単に工事を外注するだけでなく、住民の立場に立ってプロジェクトを統括する専門家こそが、これからのマンション管理において不可欠な存在となりつつあるのです。
信頼できるコンサルの見極め方と報酬の考え方、導入成功事例
修繕コンサルタントは、単に「一級建築士等の資格を持っていれば良い」というわけではなく、その事務所の姿勢や過去の実績、対応力に大きな差があります。では、どうすれば信頼できるコンサルに出会えるのでしょうか。最も重要なのは、過去に担当したマンションの実績が豊富かどうかです。特に、自分たちのマンションと同じくらいの規模（戸数・築年数・構造）で成功事例があるかを確認すると、業務の相性がわかります。
選定の際には、最低でも3社程度にプロポーザルを依頼し、プレゼンテーションを受けることが推奨されます。ここで注目したいのは、単なる資料の内容だけでなく、説明の分かりやすさ、質問への誠実な対応、住民に対する啓発意識の高さなどです。コンサルは1年〜2年にわたり管理組合と伴走する存在ですから、信頼できる“パートナー”であることが重要です。
また、報酬体系も確認しておくべきポイントです。一般的には、工事金額の5〜8％程度が設計・監理報酬の目安となりますが、報酬額は工事金額に比例して増えるため、「見積が高い方がコンサルの報酬も高くなる」という構造になっている場合があります。このような報酬体系では利益相反が発生するおそれがあるため、「定額報酬制」や「上限ありの歩合制」など、透明性の高い契約形態を選ぶことが理想的です。
報酬の支払いスケジュールも要注意です。一般的には「業務委託契約締結時」「仕様書完成時」「業者決定時」「着工時」「竣工時」など、業務の進捗に応じて分割支払いする方式が主流で、成果物の納品に応じて支払う“成果連動型”の形式が安心感を生みます。着手金や一括前払いを求める事務所には慎重になる必要があります。
【導入成功事例】
実際に修繕コンサルを導入したある東京都内の分譲マンション（築27年・85戸）では、管理会社からの見積提示が約9500万円だったのに対し、コンサルを経由して競争入札を行った結果、7300万円で内容同等以上の工事を実現できました。また、住民からの理解が得にくかったLED照明や断熱塗装についても、コンサルによるわかりやすい説明資料や勉強会の開催により、住民総会で全会一致の承認を得られたという成功例もあります。
別の管理組合では、過去に施工不良があった経験から「今回は絶対に修繕コンサルを入れたい」と考え、信頼できるコンサルを導入しました。結果として、設計段階から厳密な仕様書が作成され、工事中の是正指導も適切に行われたため、工事完了後の補修依頼はゼロ。居住者アンケートでも「安心して任せられた」「説明が丁寧で信頼できた」といった高評価が多数寄せられ、“今までで一番スムーズな修繕だった”という理事長のコメントも残されています。
このように、コンサルタントの導入は、費用対効果だけでなく、住民の心理的安心感や、理事会の負担軽減、トラブルの未然防止といった「目に見えにくい価値」にも直結しています。結果として、マンション全体の管理水準が向上し、次回修繕へのノウハウ蓄積という長期的効果も生み出しているのです。
マンションあんしんセンターブログ「大規模修繕工事コンサルタントの役割と選び方」も参考にしてください。
まとめ
修繕コンサルタントの導入は、管理組合が大規模修繕工事を「プロジェクト」として安全かつ適正に進めるための、極めて効果的な手段です。その存在によって、談合や高額見積といった目に見えるリスクを排除できるだけでなく、技術的な妥当性の確保、現場監理の品質向上、そして何より理事会や住民の不安や負担を軽減するという大きな役割を果たします。
もちろん、すべてのコンサルタントが優秀とは限りません。だからこそ、実績や人柄、報酬の透明性、説明力など多面的な観点から選定し、「信頼できるパートナー」を見つけることが成功の第一歩となります。理事会の皆さまが自信を持って進められる環境を整え、住民にとっても安心・納得の修繕となるよう、修繕コンサルの力をぜひ活用してみてください。
未来の10年、20年を見据えた「住まいの再設計」を、専門家と共に歩む選択は、決してコストではなく“価値を生み出す投資”となるはずです。
最後に、徹底的に万全の工事とするために、倒産リスクや瑕疵・不具合リスクの対策となる保証制度「履行保証保険」「瑕疵保険」（※加入は施工業者）も施工業者に加入してもらいましょう。
詳しくは以下のURLから
https://mansion-anshin.com/system/
