今後の住宅問題の一つ「空き家」④

「空き家問題」をテーマとして4回目のコラムとなります。それだけ、今後空き家問題は社会的なものになるという大きなものだと痛感します。

今回は、「マンションの空き家」について、取り上げてみたいと思います。

前回コラムでお話ししたように、戸建て空き家の対応が急がれる中で、マンションの空き家も年々すごい勢いで増加しています。

戸建ては解体をしてしまえば、更地となり、倒壊や火災など近隣住宅へ与える危険性は低減できます。（所有者は、引き続き、雑草等の敷地の管理は必要となります。）

マンションの場合は、集合住宅のため、解体はできません。また、戸建て空き家に比べると、老朽化するのはほとんどが専有部内（室内）のため、マンション管理組合や上下隣戸に影響は少ないでしょう。

戸建て空き家と異なる、マンション空き家にありがちな問題が二つあります。

①管理費、修繕積立金の未払い（滞納）
マンションの1室に居住者はいなくなっても、区分所有者として、管理費や修繕積立金を管理組合に納入し続けなければなりません。

管理組合は、未払いがあった場合は督促をすることになりますが、相続人など所有者が遠方にいる場合などは、電話や郵送物などの督促では、無視をされてしまうこともあるのです。

②管理組合の理事のなりて不足や総会決議への協力が得られない
区分所有者の中から選任される管理組合の理事は、輪番制で2年おきに、各区分所有者が担うことが一般的です。

しかし、空き家がマンション内で多数になってくると、その理事のなりてが不足し、管理組合運営に支障が生じます。

また、総会決議では、区分所有者から決議をとるにも、議決権が不足したり、区分所有者多数で決めることが、少数で決めざるを得ない、管理不能な状態にもなりかねません。

マンションの荒廃、スラム化
マンション総戸数のうち、3割が空き家になってくると、管理運営に支障が出始めるといわれます。空き家が5割を超えると、さらに深刻な問題となります。

管理費、修繕積立金滞納は大きく影響し、マンションの補修や修繕を適正に行うことができなくなります。漏水が頻発したり、設備関係の不具合が発生し、エレベーターが止まったり、ひどい場合は、ネズミや虫が繁殖したり、カラスやハトが住みついたりと、マンションのスラム化に向かいます。

主要都市の中心部に位置するマンションの場合は、住戸が空き家になっても、賃貸や売却に出せば、ある程度の値段で契約ができます。

一方で、人口減少も重なって、郊外のバス便や、地方や主要都市以外のエリアのマンションは、築年数が40年以上となってくると、借りて、買い手の需要が少なくなり、値段を安くしても、貸せない、売れない可能性がでてきます。

そこで、管理組合が早い段階から行動し、スラム化を防ぎましょう！

ということで、次回はマンションをスラム化から守るために、管理組合は何をすべきか、お話しをしていきます。