GW5/4の雑感コラム「マンションは管理を買うのか？」

世帯年収400～700万円の所得層は、住宅にはあまりお金をかけたくありません。

後述しますが、長い人生、その他（うちはいませんが、子供の養育費、学費他）で、お金が必要ですから。

だから、相場の高い東京・神奈川には住みません。また、購入資金は、ほぼ全額住宅ローン（固定フラット35・金利1%）でした。

※売買価格以外に、購入後、キッチン･トイレ･浴室･洗面の交換、クロス張替え、間取り変更など、計500万円をかけてリノベしました。

結果、住宅取得費は、諸経費（仲介手数料、登記費、ローン手数料、家具購入費他）を除くと3,000万円強といった感じでした。

※住宅ローンは、2,500~3,000万円まで！

私は、過去に購入したマンションなど、自分の経験も含め、「年収400~700万円の所得層の人には、住宅ローンの借り入れ限度額は2,500~3,000万円まで」、とお薦めしています。

住宅ローンを長期間返済する中で、家計事情が変わっても、なんとか返済できる範囲内にしておく。

自己資金があれば、
「住宅ローン・2,500~3,000万円」
     +
「自己資金・500~1500万円」で、
    ↓
「総額が計3,000~4,500万円」の住宅を購入できます。

◆重要：これから10年の間に、①テレワーク化、②一極集中の緩和（防災や環境保護で）、③Iターン生活が増加など、日本の生活や勤務スタイルが大きく変化します。

一部の富裕層を除き、都心など居住費の高い地域から、そうではない地域へ、転出する世帯数の増加が進みます。

その時に、お金が必要になります。

それを考えると、都心近郊の住宅取得は、このくらいの費用負担が限度、と考えています。

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＜購入したマンション情報＞

・所在：埼玉県さいたま市某所

・JR埼京線・某駅   徒歩24分
・JR京浜東北線・某駅   バス14分

・築13年
（大規模修繕工事はまだ実施なし）

・総戸数・数百戸
（かなり大型マンション）

・免震構造
（地震が大嫌いなので）

・南西向き·6階部分·3LDK·専有面積75㎡
（水害があっても浸水しない階数）

・1階に24時間営業のスーパーあり
（バス便でも便利）

・ペット可（柴犬・太郎くんもOK）

・自走式立体駐車場100％設置
（私は4500円/月）

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ところで「私渋谷は、マンションの管理を買ったのか？」

結論：

管理に関して、私は以下の確認をした程度です。

ですから、「マンションの管理を買う」と、こだわったつもりは全くありませんでした。

あえて言うなら、「標準的なレベルの管理運営がされているかな～というマンション」を購入したといった感じです。

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１．管理規約·長期修繕計画の有無を確認<
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２．管理費·修繕積立金（㎡単価）が高すぎ？安すぎ？のチェック

３．修繕積立金の積立総額が、戸当り100万円×総戸数·相当額が、貯蓄されているかチェック（大規模修繕工事がちゃんとできるか）

４．管理費等の滞納額のチェック

５．マンションの植栽剪定や清掃、自転車置き場の整理、敷地内外のゴミの有無など目視チェック

６．マンションの住民さんの雰囲気チェック
・挨拶してくれるか、自分と同じくらいの所得層か、年齢層はどのくらいかなど雰囲気で(笑)

７．管理員さんに、マンションの住みやすさ質問「とても住みやすいようですよー」と回答あり

８．管理会社名のチェック：どんな会社が管理をしているか確認します。

ネットなどで評判の悪い会社が管理しているマンションは買いません。

管理会社にバックマージン他で、マンションの大切なお金を吸い取られているかもしれないから。←悪い言い方ですみません

一方、購入するマンションの管理会社が、管理会社ランキング上位の会社でなくても気にせず購入します。

なぜなら、もしその管理会社に問題があっても、管理会社は入居後に変更できるからです。（もちろん管理組合で決めますが）

購入するときに最優先するべきは、購入後に変えられないものです。

〈私見〉
「管理計画認定制度等」について

富裕層でない私のような所得層には、あまり同制度の評価にこだわることはできません。

そういうマンションはまだまだ少ないでしょうから、少ない購入予算に追加してしまうと、

選択肢がさらに少なくなってしまいます。

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つまり、早々に管理計画認定制度等が、既存マンションの売れ行きや、売却価格に影響するのは、

都心や東京近郊のターミナル駅前のタワマンや、その他、総額5,000万円以上の高級マンションくらい、ではないでしょうか。

当面は、一般マンションの管理内容については、管理計画認定制度等の影響はあまりないのではないかと思っています。

だから一般マンションの管理組合の皆さんは「管理計画認定制度に焦らないこと」！！！

一般マンションの管理組合は、

管理計画認定制度等の当初評価があまり高くなくても焦らない。

少しずつ評価項目をクリアできるように、

改善していけばいい。というのが私の考えです。

〈補足〉
それ以外に私が重要視した条件は以下となります。

・「新耐震基準」のマンションかの確認。

・「ハザードマップや過去の地震や大雨などの被害」履歴の確認。

・「新築時の売主会社、施工会社」の確認。
聞いたことのない会社のマンションは建物に隠れた欠陥がある可能性あり。。。

・「住みやすさ」
予算、立地、周辺環境、間取り、その他（通勤利便性、日常生活、太郎くんの生活）を最優先しました。

・「資産価値、再販価格は気にしない」
ずーっと住み続けるつもりなので、資産価値が今後どうなるのかは、考えませんでした。

・それより、「賃貸に出したときのことは少し考えました。」
賃料相場は、一応月々のローン返済＋管理費等とトントンなので〇としました。

売らなくても、転勤や地方移住などの時に貸せるのかは重要です。

以上

これが、私のマンション購入記録です。