センター紹介情報・第10回・配管保全センター

2021年12月23日（木）

03.一般

資料を無料★★★でご活⽤いただけます

こんにちは！事務所が渋谷の渋谷貴博です。

マンション共用部分の、維持管理の中でも重要なものに、配管があります。水道管、排水管など。

これらが老朽化したり、メンテナンス不足になると、詰まってしまったり、漏水したり、生活に支障が生じてしまいます。

ですから、配管のメンテナンス、修繕、交換は、マンションの外壁や屋上防水などと同じくらい大切です。

今回は、配管保全センターをご紹介します。
https://haikan-hozen.co.jp/

同センターの特徴は、マンションの配管を保全するために、最適な方法を提案してくれることです。

配管の工法は様々な種類があります。同センターは、一方的に一つのやり方をアピールするのではなく、３つのポリシーに則って、管理組合に最適な方法を提案してくれます。

ポリシー１
特定の工法にこだわらず
配管を取替える施工業者は、取替える提案しかしません。

延命装置を販売している業者は、その特定の装置のみをすすめます。

配管センターでは、特定の工法や設備・装置にはこだわらず、マンションごとに配管の状況を調査して、最適な工法や対応策を提案します。

ポリシー２
長期的な視点で
配管の劣化状況や、築年数、修繕積立金の過不足等を考慮して、これから行うべき配管保全の選択肢を長期的な視点で考えます。

ポリシー３
住民の立場で
配管の交換を行うにしても、よりコストを抑えて行う方法はないのか、限られた予算の中で、水漏れのリスクを最小化する方法は何か、などを管理組合の方々と話し合いながら最適な方法をご提案します。

私はいつも言いますが、管理組合は、管理や修繕のプロではありません。であるならば、いろいろな情報を集め少しでもいいから学んで、できるだけ最適な方法を選択する努力をすれば、必ず良い方向に進むと思っています。

かといって、今回紹介した配管保全センターを利用すべきと言っているのではありません。あくまでも、新しい情報、学びができる相談窓口くらいに思って相談してもいいなんじゃないでしょうか。

長期修繕計画ありき･･･
「長期修繕計画で決まっているから」と、よく管理組合の方が言われます。しかし計画は数年前のものです。

スケジュールどおりに公募計画をたてて、予算どおりに進めるのではなく、管理組合が、予習期間を確保して、専門家に現地見学のうえ、進め方のアドバイスや話しを聞いたりすることが大切だと思います。

そのうえで、管理組合内で全体計画を見直して、現状に最適な内容に作り変えて、進めて行くべきだと思っています。

人、モノ、金、時間
私がいつも、ものごとを進める時に考える４つの要素です。

人：
どんな設計事務所に業務委託するのか、施工業者に発注するのか。

しかし、急がないこと！！事前検討の時間を作り、準備と確認を行うこと。←ここが一番大切かもしれません。

まず管理組合の中で事前検討をすることが必要です。管理会社やその他関係者から言われるままに進めるのは、おススメしません。管理組合の大切なお金を使うのですから、十分に検討して進めてください。

例えば、業界の代表的な相談窓口に問い合わせて、専門家を紹介してもらい（各々の窓口から計4~5名程度）、現地見学をしてから、建物等についての話しを聞く、質問する、学ぶ。

これにより、管理組合の皆さん方の中で、意識や知識が一定高まります。その上で、もう一度全体計画について検討を進めるのです。

モノ：
マンションのどこの部分を工事するのか、どのように行うのか（長期修繕計画ありきではなく、劣化状況や管理組合予算などを前提に）

ステップ１
前項の事前検討のところです。専門家から話しを聞いて、管理組合（専門委員会含む）内で、なんとなくでも良いので、こういう進め方（工事内容）がいいのかなー、というイメージを持つこと。

ステップ２
信頼できる設計事務所を選定する（不適切コンサルは排除すること！！！）※私は設計監理方式で進めることを推奨していますが、絶対でがありません

ステップ３
設計事務所と工事計画を検討する（ステップ１で事前検討した際の管理組合の思いや意見を出しながら主体的に進める）

ステップ４
施工業者の選定～発注

金：
設計監理業務料（建物診断等含む）、工事費

前項のステップ４つでいうと、ステップ１は事前検討のとことです。無料対応してくれる専門家にお願いします。※かといって、その後の業務委託が絶対条件にならないように、最初に約束しておいてください。

ステップ２～４は有料です。※とはいっても、業界の相場などは、管理組合独自に調べておくことも重要で
す。全て人任せは✖です！！！

以前コラムで紹介した、「住まいるダイヤル」で設計監理業務料や工事費などの適正価格チェックを無料で対応してくれます。こういった第三者機関を利用するのも一つの方法です。※末尾で紹介しています

時間：
検討開始～全体計画見直し期間～設計事務所公募～工事計画策定～施工業者選定～工事発注～工事実施～などなど

なんども、なんども言いますが、当初の長期修繕計画はありますが、絶対に守らなくてはいけないものではありません。

それよりも、建物や配管の劣化状況を確認して、いつまでに、どんなメンテナンスや、修繕などが必要かを専門家・設計事務所と相談して決めていくことが適正です。

次回のメンテナンス、修繕、交換も考えなければなりません。そのために、工事完了後には、今後の長期修繕計画を作成しなおしましょう。

以上、どれが欠けても、不十分でもいけません。

今は、専門相談窓口が増えてきましたので、いくつかに問い合わせ、話しを聞いて、管理組合の意識や知識をレベルアップさせてから、具体的な行動に進むことが望ましいと思います。

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【専門相談窓口】
●全国マンション管理組合連合会
http://www.zenkanren.org/